Asunto-osakkeen jakamattomuus

Omistamani osakehuoneisto olisi jaettavissa kahteen osaan, koska huoneistoon on kaksi ulko-oveakin. Ystäväni haluaisi ostaa osan huoneistosta, jonka jälkeen huoneistojen väliin rakennettaisiin väliseinä. Isännöitsijä on kuitenkin  ilmoittanut minulle, ettei näin voida menetellä. Enkö todellakaan voi myydä osaa huoneistostani ystävälleni?

Asunto-osakeyhtiössä saman huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osakeryhmä muodostavat jakamattoman kokonaisuuden.

Samaan osakeryhmään kuuluvia osakkeita ei voida yhtiöjärjestystä muuttamatta oikeudellisesti erottaa toisistaan eikä siten erikseen luovuttaa. Tämä tarkoittaa sitä, ettei omin päin jaetun huoneisto-osan myyminen ole mahdollista.

Mikäli kysyjä tässä todetusta huolimatta möisi osuuden huoneistostaan ystävälleen, tällainen luovutus olisi yhtiöön nähden vaikutukseton. Osakkeeseen liittyvät oikeudet ja velvoitteet yhtiötä kohtaan jäisivät voimaan aivan kuin mitään luovutusta olisi tapahtunutkaan. Isännöitsijä ei merkitse osakkeita osakeluetteloon siten, että saman huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista osa olisi kysyjän nimissä ja jokin muu osa ostajan nimissä.

Kaupan osapuolten keskinäisessä suhteessa huoneisto-osuuden kauppa olisi pätemätön.

Osakkeiden jakamattomuudesta on tarkoin erotettava määräosainen yhteisomistus. Sama osakehuoneisto ja sitä vastaavat osakkeet voivat olla täysin laillisesti määräosaisen yhteisomistuksen kohteena esimerkiksi siten, että henkilö A omistaa saman osakeryhmän osakkeista yhden kolmasosan ja henkilö B kaksi kolmasosaa.

Osakehuoneiston ja sitä vastaavat osakkeet voi jakaa yhtiöjärjestyksen muutoksella. Yhtiöllä ei ole kuitenkaan normaalisti velvollisuutta suostua huoneiston jakamiseen kahdeksi tai useammaksi itsenäiseksi huoneistoksi silloinkaan, kun se olisi teknisesti mahdollista.

Mika Talviaro
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Talviaro Oy
www.lakineuvo.fi