Kuntotarkastajan vastuu kiinteistökaupassa

Ostimme viime keväänä kiinteistön, johon oli tehty ennen kauppaa kuntotarkastus. Kuntotarkastusraportin mukaan kiinteistöstä ei löytynyt huomautettavaa eli kaiken piti olla kunnossa. Kaupan jälkeen kiinteistössä ilmeni kosteus- ja lahovaurioita. Voimmeko vaatia vaurioista korvausta kuntotarkastajalta?

Ennen kiinteistökauppaa on tavallista suorittaa kuntotarkastus. Kuntotarkastuksen tavoitteena on määrittää rakennuksen rakennustekninen kunto sekä selvittää mahdolliset riskit ja vauriot. Kuntotarkastus suoritetaan pääasiallisesti aistinvaraisin havainnoin, rakennetta rikkomattomin menetelmin. Esimerkiksi mikrobitutkimuksia ei kuntotarkastukseen sisälly.

Kuntotarkastajan velvollisuuksiin kuuluu selvittää tarkastuksen tilaajalle toimenpiteen epävarmuustekijät, jotta tilaaja voisi arvioida, kannattaako tutkimus teettää vai ei. Kuntotarkastuksesta tulee laatia kirjallinen ja selkeä raportti, johon on kirjattu selkeästi havaitut virheet, puutteet ja riskit. Kuntotarkastajan vastuuseen vaikuttaa myös se, onko raporttiin kirjattu varaumia tarkastuksen luotettavuudesta. Lisäksi raportista tulisi ilmetä, mikäli kuntotarkastaja suosittaa kohteessa lisätutkimuksia.

Lähtökohtaisesti myyjä vastaa kohteen virheistä. Kuntotarkastusyritys ei välttämättä joudu hyvittämään myyjän maksamaa hinnanalennusta. Mikäli virhe olisi havaittu kuntotarkastuksessa, olisi se alentanut kauppahintaa. Tällaisessa tilanteessa myyjä joutuu hinnanalennuksena palauttamaan sen ylihinnan, jonka hän sai, kun kiinteistö myytiin virheettömänä. Muussa tapauksessa myyjä saisi perusteetonta etua. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että ostajan täytyy vaatia ensin myyjältä hyvitystä, ennen kuin hän voi menestyksekkäästi vaatia korvausta kuntotarkastusyritykseltä. Oikeuskäytäntö tuntee kuitenkin myös tapauksia, joissa kuntotarkastusyritys on joutunut vastuuseen kauppahinnan palautuksesta ostajalle yhteisvastuullisesti myyjän kanssa. Jos myyjä on varaton tai hinnanalennuksen perusteet eivät täyty, voi kuntotarkastusyritys joutua vastuuseen siitä ylihinnasta, jonka ostaja on maksanut.

Kysymyksestä ei käy selkeästi ilmi, millaisesta tutkimuksesta on kiinteistössä ollut kyse ennen kauppaa. Todennäköisesti kohteessa on suoritettu ainoastaan pintakosteusmittaus, joten rakenteellista kosteutta on vaikea havaita tällaisin menetelmin. Kyseessä on todennäköisesti salainen virhe, josta myyjä on ensisijaisesti vastuussa.

Theresa Bergroth-Penttilä
OTM, lakimies
Asianajotoimisto Talviaro Oy
www.lakineuvo.fi