Musta kauppahinta mökkikaupassa

Olen ostamassa kesämökkiä, jollaisen olen löytänytkin. Olemme päässeet myyjän kanssa sopimukseen hinnasta, mutta myyjä vaatii osan rahasta ”pöydän alta pimeänä”.  Kannattaako moiseen ryhtyä ja mitä riskejä tähän voi liittyä?

Omaisuuden voitollisesta myynnistä myyjä joutuu maksamaan yleensä luovutusvoittoveroa. Kiinteistöstä tai arvopapereista ostajan on lisäksi maksettava varainsiirtoveroa. Siksipä esimerkiksi mökkikaupan osapuolilla saattaa käväistä mielessä, josko koko kauppahintaa kannattaa kauppakirjaan merkitäkään.

Niin sanotuksi ”mustaksi kauppahinnaksi” nimitetään suullisesti sovittua kauppakirjan ulkopuolista kauppahintaa. Mustaan kauppahintaan liittyy useita riskitekijöitä, joista rikosoikeudelliset seuraamukset ovat ankarimpia.

Tarkoituksellinen veron välttäminen täyttää veropetoksen tunnusmerkistön. Rangaistuksena on teon vakavuudesta riippuen joko sakkoa tai vankeutta.

Periaatteessa sekä myyjä että ostaja tuomitaan veropetoksesta, koska kumpikin allekirjoittaa kauppakirjan. Jos hankkeeseen osallistuu vielä esimerkiksi kauppakirjan laatija aloitteentekijänä, hän vastaa yllytyksestä tai avunannosta.

Hämäriin kauppoihin osallistuneet saattavat joutua maksamaan myös vastapuolensa verot. Jos tahallisuusvaatimus täyttyy eli kummankin tieten käytetään mustaa kauppahintaa sekä luovutusvoittoveron että varainsiirtoveron välttämiseen, vastaavat myyjä ja ostaja yhteisvastuullisesti toistensa veroista.

Verosta yhteisvastuuseen joutuvat myös muut vilppiin osallistuneet. Yhteisvastuullisuus tarkoittaa esimerkiksi sitä, että ostaja voi joutua maksamaan myyjän luovutusvoittoveron tai myyjä ostajan varainsiirtoveron.

Laki ei suojele mustaa kauppahintaa käyttänyttä myyjää. Jos kiinteistökaupassa ostaja ei maksakaan sovittua mustaa kauppahintaa, ei sitä voi menestyksellisesti periä ostajalta oikeudessa. Tappio on katkera, jos esimerkiksi sadantuhannen euron kesämökistä puolet on sovittu maksettavaksi pimeänä.

Kiinteistökauppaa koskevassa maakaaressa on selvä säännös, että tällainen kauppakirjan ulkopuolinen kauppahinnan sopimusehto ei sido. Vain kauppakirjaan merkitty kauppahinta sitoo ostajaa.

Oikeusjärjestyksessä vilppiä ei hyväksytä eikä vilpintekijöitä suojella. Vain jossain hyvin poikkeuksellisissa tilanteissa kauppa on katsottu kokonaan pätemättömäksi, kun ostaja ei ole maksanutkaan sovittua, mutta kauppakirjaan merkitsemätöntä kauppahinnan osaa.

Kiinnijäämisriski mustassa kauppahinnassa on suuri, sillä kaikki mökki- ja asuntokaupat kiirivät verottajan korviin. Mikäli kauppakirjaan merkitty hinta on vallitsevaan markkinatasoon verrattuna alhainen, herättää kauppa verottajan kiinnostuksen.

Alihintainen luovutus saattaa johtaa myös lahjaverotukseen.

Pimeisiin kauppoihin ei pidä siis missään tapauksessa sekaantua.

Mika Talviaro
asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Talviaro Oy
www.lakineuvo.fi