Myyjän tiedonanto-velvollisuus uudehkon omakotitalon kaupassa

Ostin muutaman vuoden ikäisen talon. Kaupan jälkeen löysin pientalotyömaan valvonta- ja tarkastuskirjan, jossa oli lueteltu useita virheitä: Kattoristikot liian heikot, lämmin ja kylmä vesi vuorottelee, seinät useita millimetrejä kallellaan. Lisäsi havaitsin, että sokkeli oli halki ja se oli mielestäni peitetty tietoisesti koristekivellä. Miten pitäisi alkaa toimia?

Kiinteistökaupan vastuukysymyksiin liittyvät olennaisesti myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus.
Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa.

Ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavankaltaisista kiinteistöistä. Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto.

Lain esitöissä todetaan, että myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta.

Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Myyjän tehtävänä ei ole kaikkien vähämerkityksisten kiinteistön ominaisuuksien luetteleminen. Tiedonantovelvollisuus koskee vain sellaisia tietoja, joiden yleensä voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Kysyjän tapauksessa myyjän vastuuperuste näyttäisi ainakin tiettyjen virheiden osalta selvältä. Kattoristikoiden heikkoa kantavuutta ei voine ennakkotarkastuksessa havaita. Samoin on putkiston laita. Myyjän olisi tullut ilmoittaa ostajalle näistä epäkohdista oma-aloitteisesti ennen kauppaa.
Sokkelin halkeaminen ei ole kaupan kannalta vaikutuksellinen virhe, mikäli kyseessä on vain ulkonäöllinen seikka. Jos sokkelin halkeaminen aiheuttaa asumisen kannalta ongelmia esimerkiksi ilma- tai lämpövuotoina, tilanne on toinen.

Kysyjän tulee edetä asiassa siten, että ensiksi hän ilmoittaa myyjälle kirjallisesti havaitsemansa virheet ja virheisiin perustuvat vaatimuksensa. Vaatimuksena kyseeseen tulee lähinnä hinnanalennus.

Myös vahinko voi tulla korvattavaksi, jos myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti ja ostajalle aiheutuu tästä vahinkoa. Kysyjän tapauksessa rakennuksen korjaaminen ei kuitenkaan edellyttäne poismuuttoa, joten ostajalle ei aiheutune kuluja muuttokustannuksista tai sijaisasunnosta.
Mikäli myyjä kiistää vastuunsa, ostajan tulee pyytää rakennusalan ammattilaiselta lausunto, jossa virheet, niiden korjaustapa ja kustannukset on lueteltu. Myyjälle tulee varata tilaisuus tutustua oman asiantuntijansa kanssa kaupan kohteeseen.

Lakiavun palkkaamista kannattaa harkita vakavasti silloin, kun asia ei etene sovintoteitse tai kun vastapuoli palkkaa itselleen lakimiehen.

Mika Talviaro
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Talviaro Oy
www.lakineuvo.fi