Vuokran korottaminen

Asumme vuokralla asunnossa, jonka omistaja vaihtui juuri. Asunnon omistajanvaihdoksen myötä vuokraamme nostettiin 20 %:lla. Vuokrasopimuksessamme on maininta, että vuokran määrää tarkistetaan kesäkuussa muun perusteen johdosta. Tätä perustetta ei ole meille tarkemmin selvitetty. Mikäli kieltäydymme maksamasta noin suurta vuokrankorotusta, onko uudella vuokranantajallamme oikeus periä korotettua vuokraa 6 kk:n irtisanomisajalta?

Vuokran määräytymisen perusteista on säädetty sekä laissa asuinhuoneistojen vuokrauksesta että Hyvän Vuokratavan ohjeistuksessa.

Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on vuokranantajan ja vuokralaisen välillä sovittu. Uusissa vuokrasuhteissa vuokrataso usein vastaa käypää tasoa mutta vanhoissa vuokrasuhteissa voi tilanne olla se, että vuokrat ovat jääneet jälkeen käyvästä vuokratasosta.

Lain mukaan vuokraa voidaan korottaa sopimuksen perusteella vain, mikäli tästä on maininta vuokrasopimuksessa. Lisäksi edellytetään, että sopimukseen on kirjattu vuokran korottamisen peruste ja korottamisen voimaantulopäivä. Indeksiin tai muuhun vastaavanlaiseen sidonnaisuuteen perustuvaa korotusehtoa ei voida sisällyttää alle kolmen vuoden määräaikaiseen vuokrasopimukseen. Myöskään kiinteitä prosentti- tai euromääräisiä korotusperusteita ei suositella alle kolmen vuoden määräaikaisiin vuokrasopimuksiin.

Sen sijaan toistaiseksi voimassa oleviin sekä vähintään kolmen vuoden määräaikaisiin sopimuksiin korotusehto voidaan sisällyttää.

Lain mukaan on vuokranantajan aina ilmoitettava kirjallisesti vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantulopäivä sellaisissa korotusehdoissa, joiden perusteella vain vuokranantaja pystyy laskemaan vuokrankorotuksen. Ilmoitus tulisi tehdä kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Sellaisissakin vuokrankorotusehdoissa, joissa sopimukseen kirjatusta korotusehdosta käy ilmi korotuksen tarkka voimaantulopäivä ja tarkat laskentaperusteet, suositellaan, että vuokranantaja ilmoittaa vuokralaiselle korotuksesta.

Vuokrankorotusten tulee olla kohtuullisia ja korotetun vuokran tulee vastata huoneiston vuokra-arvoa. Hyvän vuokratavan mukaan korotukset eivät saa vuosittain ylittää 15 prosenttia muutoin kuin tilanteissa, joissa kiinteistössä tehdään merkittäviä kiinteistön ja huoneiston vuokra-arvoa kohottavia korjauksia.

Jos osapuolet ovat neuvottelujen tuloksena päässeet sopimukseen vuokrankorotuksesta, on siitä hyvä tehdä kirjallinen sopimus. Samalla tulee sopia ja kirjata tasokorotuksen jälkeen tehtävien vuosittaisten vuokrankorotusten peruste, ajankohta ja määrä.

Vuokran korottaminen 20 %:lla ei ole mahdollista, ellei tällaisesta korotusperusteesta ole vuokrasopimuksessa sovittu. Näkisin, ettei vuokrasopimuksessa todettu vuokrantarkistusoikeus ”muun perusteen johdosta” täytä huoneenvuokralain edellytyksiä korotuksen perusteen yksilöinnistä.

Elleivät vuokranantaja ja vuokralainen pääse vuokrankorotuksesta sopimukseen, vuokrasopimus voidaan irtisanoa kumman tahansa puolelta lain mukaisten irtisanomisaikojen puitteissa.

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen tuomioistuin voi julistaa vuokralaisen vaatimuksesta irtisanomisen tehottomaksi, jos irtisanomisen perusteena on vuokran korottaminen siten, että tuomioistuinkin pitäisi korotettua vuokraa kohtuuttomana.

Vaatimus irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi on pantava vireille vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin.

Theresa Bergroth-Penttilä
OTM, lakimies
Asianajotoimisto Talviaro Oy
www.lakineuvo.fi